TODO SOBRE EL SEGURO DE IMPAGO DEL ALQUILER


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Que es un seguro de alquiler

Un seguro de alquiler es un tipo de póliza pensada para proteger a los arrendadores, para que en caso de impago la aseguradora se haga cargo de compensarlos por esas cuotas no pagadas y así no sufran ni su tranquilidad ni su estilo de vida. Además, un seguro de alquiler puede cubrir, también, frente a actos vandálicos, robos, desperfectos o accidentes , así como dar cobertura legal y asesoramiento jurídico por si hubiera complicaciones

¿Cómo funciona un seguro de impago de alquiler?

Es un servicio cada vez más alza en España, no obstante ya se suele incorporar en el contrato de arrendamiento, por miedo a los impagos en el alquiler, que han crecido alrededor de un 70% desde el último año.

El seguro de impago de alquiler recopila una serie de casos en los que se activa su cobertura de indemnización, así como la cantidad que le corresponde al propietario. Esta activación se produce tras unos meses desde que el arrendador realice una reclamación oficial y se compruebe que el impago se ha producido durante ese periodo, puede que haya que acreditar legalmente esa morosidad.

Un seguro de alquiler puede valer también para realizar un estudio de los posibles inquilinos de tu vivienda, recayendo en la aseguradora la labor de investigación y estudio de la solvencia de los arrendatarios. Como hemos comentado, un seguro de alquiler te protege frente a robos o desperfectos, por lo que sí alguno de estos consta en tu póliza y ha ocurrido en tu casa, sólo tienes que ponerte en contacto con tu compañía de seguros y ellos te darán la solución.

¿Es obligatorio el seguro de alquiler?

No es un seguro obligatorio, pero sí muy recomendable tener este seguro para poder despreocuparse cuando alquilas una casa. Un seguro de impago de alquiler te permitirá no tener que estar pensando en el cobro de la renta cada mes y te dará un canal directo para tratar con expertos en el tema.

¿Se puede contratar para locales u oficinas?

Si, esta póliza se puede contratar para cualquier tipo de local, aunque no todas las compañías lo ofrecen. DAS, Gallen y ARAG sí que tienen seguros específicos para estos casos, y sólo esta última da cobertura durante 12 meses, el resto durante 6 meses.

¿Qué pasa si no hay un seguro de impago?

Como hemos dicho no hay ninguna obligatoriedad en este seguro, pero si es algo muy aconsejable cuando tienes una vivienda o local alquilado, te da la seguridad de que si el inquilino no puede o no quiere pagarte la renta la vas a acabar cobrando.

En cambio, en caso de no tener contratada esta póliza todo lo tendrás que tratar directamente con él, por lo que todo se vuelve más complicado y los desperfectos o impagos los tendrá que abonar el arrendatario. Además de que tendrás que lidiar con la legalidad para tratar el desahucio sin apoyo jurídico de especialistas.

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¿Quién tiene que pagar el seguro de impago de alquiler?

Este asunto no termina de estar bien regulado, por lo que la negociación de su coste recaerá en arrendador y arrendatario, que puedan acordarlo por su cuenta. Aunque el beneficiario será el propietario, la indemnización será siempre para el dueño, por lo que lo más habitual y recomendable es que este se haga cargo de este seguro de impago. Aunque puede repercutir en la cuota mensual del alquilado, ahí es donde entra la negociación entre ambas partes.

¿Cuál es el máximo de mensualidades que cubre el seguro de impago?

La mayoría cubren hasta 12 meses, pero algunos como ARAG o DAS cubren hasta 18 meses.

¿Cuanto cuesta un seguro de impago de alquiler?

De media representa un coste de alrededor del 4-5% de la renta anual.

Ejemplos de varios costes de alquiler y del tiempo asegurado con coste anual:

Renta mensual Cobertura 6 meses Cobertura 9 meses Cobertura 12 meses
500 € 187 € 240 € 273 €
800 € 281 € 370 € 426 €
1.000 € 347 € 448 € 529 €
1.500 € 509 € 673 € 784 €

¿Se puede adelantar el pago de la renta impagada?

Si, siempre y cuando haya demandado por impago y haya pedido el desahucio, desde ese instante puede contactar con la aseguradora para el impago. Si no efectúa ese trámite tendrá que esperar a que actúe la Ley para poder cobrar el impago.

¿Existen intereses de demora por impago de alquiler?

Si, como en cualquier acuerdo contractual el incumplimiento de una de las partes conlleva una penalización. El tipo de interés se puede reflejar en la póliza, aunque muchas veces no es el caso, por lo que termina estipulado por Ley.

Es una forma de proteger al propietario y de indemnizarle por el perjuicio causado. Y dichos intereses podrán ser reclamados cuando, de forma oficial, se reclame el pago de lo adeudado, salvo que en el contrato se haya estipulado que no hace falta actuación judicial, en ese caso podrían reclamarse desde que se produce el impago.

El interés estipulado en la Ley en el año 2021 es de un 3% anual.

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¿Cuánto dura un desahucio?

Es un proceso que puede ser bastante largo y aunque suele durar sobre 10 meses puede llegar a casi 2 años.

Si una vez notificado el inquilino paga ¿qué se hace?

Si el inquilino solventa sus deudas se tiene que notificar de inmediato a la aseguradora para que cierre el expediente.

¿Si el inquilino se declara insolvente habrá algún problema?

No, aunque legalmente el inquilino sea insolvente, la aseguradora se hará cargo de los impagos.

¿Se devuelve el dinero si el inquilino se va antes de que expire la póliza?

Si, siempre que no haya habido siniestros en el último año y que se mande un escrito firmado por propietario e inquilinos a la aseguradora. En algunas compañías la devolución será de, hasta, 6 meses. Aunque este es un tema que es mejor tratar (negociar) con la aseguradora en cuestión, porque es más volátil, en todo caso lo más recomendable es hacérselo saber lo antes posible.

¿Qué pasa si el inquilino se va antes de que termine el contrato?

Dependerá de la nueva situación en la vivienda. Si se van todos los inquilinos, tendrá que comunicarle a la aseguradora la rescisión del seguro firmado por inquilino y propietario. Dependiendo de la compañía se devolverá la prima no consumida, se hará una reserva de la cuota para futuras pólizas o pararán la póliza esperando al nuevo contrato.

Si la rescisión es parcial, sólo se ha ido algún inquilino se habrá de solicitar la paralización de la póliza y luego restaurarla o hacer una nueva. DAS y Mutua de Propietarios si que permiten restaurarla pero con un suplemento, otros como ARAG siempre demandan cancelarla y hacer una nueva.

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¿Se puede dejar sin suministros a un arrendatario que no paga?

No, nunca, eso es un delito de coacción.

¿Qué pasa con el impago de suministros?

Como lo normal sería que si el inquilino ha dejado de pagar la renta, también deje de abonar el resto de apartados. Hay aseguradoras que incluyen en sus coberturas el impago de los suministros (agua, gas, electricidad).

Allianz, DAS y ARAG cubren hasta 150 €, Caser hasta el 5% de la cuantía asegurada por la protección del alquiler.

¿Se puede cambiar la cerradura?

Hasta que no haya una sentencia firme en caso de desahucio es mejor no actuar por propia cuenta y consultarlo todo con los expertos de la aseguradora contratada, que para eso cuentan con cobertura jurídica y legal.

¿Qué aseguradoras incluyen en sus coberturas los gastos de cerrajero?

Una vez el inquilino ha abandonado la vivienda, las aseguradoras se pueden encargar de cambiar la cerradura y acarrear estos gastos, estas son:

  • Allianz
  • Mutua de Propietarios
  • DAS
  • Mapfre
  • Santa Lucía
  • Caser
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Coberturas comunes

Hay una serie de coberturas que sí ofrecen todas las aseguradoras, aunque variando la cantidad asegurada, estas son:

  • Asesoramiento Jurídico. Servicio de atención con especialistas en temas de alquiler.
  • Conflictos relacionados con el inmueble. Servicio para solventar problemas con la comunidad o los vecinos
  • Defensa de derechos ante el inquilino. Servicio de mediación y asesoramiento legal para solventar situaciones con la vivienda o problemas con el inquilino, para defender tus intereses.
  • Acción de desahucio para recuperar la posesión y reclamación de rentas. Servicio para reclamar las cuotas impagadas y tramitar legalmente el desahucio.
  • Defensa penal. Si llegados al caso tienes que verte en un tribunal por algo relacionado con el alquiler o la vivienda, la aseguradora se encargará de tu defensa legal.
  • Indemnización por daños al continente por actos vandálicos. Forma de protección de la vivienda frente a acciones vandálicas del alquilado.

¿Qué incluye la cobertura de defensa jurídica?

Esta es una de las coberturas más desconocidas, por su mayor especificidad legal pero uno de los más interesantes y valorables, en él se incluyen:

  • Presencia de abogado y procurador
  • Redacción de los escritos legales
  • Defensa en el juzgado
  • Tasas jurídicas
  • Asesoría jurídica individual y en todo momento
  • Reclamaciones por daños y reparaciones
  • Defensa de RC y frente a proveedores

¿Qué franquicia tiene el seguro de impago de alquiler?

La franquicia es un dinero que tiene que abonar el asegurado y que se descontará a la hora de la indemnización. Todas las compañías tienen 1 mes de franquicia. Por ejemplo, si un inquilino no paga o el desahucio dura 8 meses, la aseguradora abonará los 8 meses - 1 de franquicia al propietario.

¿Qué otras franquicias hay en este seguro?

Todas las aseguradoras tienen estipulado una franquicia de 300 € para la cobertura de indemnización por daños al continente por actos vandálicos.

¿Qué diferencia hay entre continente y contenido?

El contenido de una vivienda hace referencia a los elementos que hay en su interior, como electrodomésticos, mobiliario, ropa, dispositivos tecnológicos, incluso alimentos. Todo lo que el inquilino haya dispuesto posteriormente. El continente es el inmueble en sí, la estructura del propio edificio; ventanas, puertas, suelo, cimientos…

¿Qué cubre el seguro de impago, el contenido o el continente?

Por normal general, el seguro de alquiler cubre los actos vandálicos en el continente con un máximo de 3.000 €. En cuanto al contenido, Allianz sí que lo incluye en sus coberturas. Mutua de Propietarios, ARAG y Caser como cobertura opcional y DAS con un máximo de 600 €.

¿Cómo se evalúa, económicamente, el vandalismo en la vivienda?

Es un perito de la aseguradora el encargado de estudiar el caso y de poner cifras a los daños materiales ocasionados.

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¿Qué requisitos hay para contratar un seguro de alquiler?

Los requisitos son los documentos que mira un seguro de alquiler, la aseguradora para firmar la póliza, los documentos tendrán que ser del futuro inquilino y son para asegurar la solvencia financiera:

  • La aseguradora hará un estudio de viabilidad del inquilino consultando documentos de este (nóminas, contrato de trabajo, historial crediticio, si tiene deudas, tipo de contrato laboral, vida laboral).
  • Que la cuota mensual del alquiler no supere el 40-45 % del sueldo mensual del inquilino.
  • Que el inquilino no esté en ninguna lista de morosos.
  • El contrato laboral del inquilino debe ser mayor de un año.

Documentos para contratar el seguro de alquiler en función de la posición laboral del inquilino

  • Autónomo
    • Última declaración de la renta
    • DNI
    • 2 últimas declaraciones trimestrales del IVA o del IRPF (modelos 130, 131 u 11)
    • Recibo del pago de cuotas a la Seguridad Social
    • Solicitud del seguro firmada por los inquilinos o avalistas
  • Asalariados (trabajadores por cuenta ajena)
    • 2 últimas nóminas
    • Contrato laboral indefinido y/o mayor a un año
    • DNI
    • Solicitud del seguro firmada por los inquilinos o avalistas
  • Pensionistas
    • Certificado de Pensión de la Seguridad Social
    • Recibo de la pensión ingresada
    • DNI
    • Solicitud del seguro firmada por los inquilinos o avalistas
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¿Cuándo avisar del impago?

Se debe avisar a la aseguradora lo más rápido posible, No es lo mismo un retraso en el pago de la mensualidad que un impago del alquiler. Este seguro está sujeto a unos plazos y condiciones para su activación legal, es un impago cuando pasa un mes sin abonar el pago a la fecha acordada en el contrato ( los primeros 5 días de cada mes, por ejemplo).

¿Aval bancario o seguro de alquiler?

En cierto modo, el seguro de impago de alquiler es un versión mejorada del aval bancario, ya que tienen el mismo fin, asegurar el cobro de las rentas pero además, incluye otras coberturas como el asesoramiento jurídico, la indemnización por vandalismo, servicio de cerrajero, incluso la limpieza de la vivienda por desahucio. Es por esto, que el seguro de alquiler está sustituyendo al aval bancario a la hora de cubrir su vivienda.

Son compatibles la fianza y el seguro de alquiler?

Si, funcionan por cauces diferentes, o sea, no hay nada legal que impida tener ambos. El único “impedimento” será si le pides fianza al inquilino y además que pague parte del seguro de impago, puede que no sea lo que espera.

¿Qué duración tiene esta póliza?

El seguro de alquiler tiene una vigencia anual y su renovación es automática, salvo que pidas formalmente la renuncia a la póliza, siempre con un mes de antelación antes de la fecha de renovación.

¿Sube el precio con la renovación?

Si no media más intervención por ninguna de las 2 partes y se entiende que se amplía la relación contractual, también se entiende que se aplica a la cuota la subida del IPC.

¿Existen seguros para el inquilino?

Dado el auge que ha tenido el alquiler en España en los últimos años, ha surgido un tipo de póliza enfocado al inquilino. Es un seguro muy parecido al hogar, es casi una variante de este. Pero que incluye coberturas específicas de recuperación de fianza o de defensa jurídica, puede servir más como complemento al seguro de hogar que tenga contratado el propietario, el alquilado así puede asegurar asuntos más específicos como el robo del contenido o la responsabilidad civil. Lo mejor es estudiar qué cubre la póliza de hogar y a partir de ahí ver si conviene o no.

¿Qué ventaja tiene el seguro de inquilino de Caser?

Ahora están surgiendo seguros pensados para el inquilino, porque no sólo el propietario tiene derecho a estar asegurado, que cubre los daños a la propiedad, a vecinos y a terceros. Porque aunque la vivienda donde resides está a nombre de otro los daños que puedas causar puede ser que sean responsabilidad tuya y que no esté incluido en la póliza de hogar del arrendador.

Es una alternativa un seguro de hogar, que tienen coberturas más específicas como los gastos de mudanza o de almacén o asesoramiento jurídico en relación con el casero.

Mejor seguro de impago según la OCU

Según un análisis de la OCU acerca de las aseguradoras que ofrecen seguro de impago de alquiler considerando las coberturas que ofrece cada una de ellas, el ranking por compañías sería este:

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  • Caser
  • DAS Premium
  • Das Estándar
  • ARAG
  • Mutua de Propietarios
  • Mapfre
  • Santa Lucía

Aunque recalcan que la póliza Mutua Alquiler Confort de Mutua de Propietarios probablemente sea la mejor en relación calidad-precio.